ХОРОШО ЗАБЫТОЕ СТАРОЕ. В НОВОМ ГОДУ ДЕВЕЛОПЕРЫ ВСПОМНЯТ ПРО ТРЕЙД-ИН И РАССРОЧКИ

Изменения на финансовом рынке окажут серьезное влияние на деятельность девелоперов. Драйверы, которые работали в предыдущие три года, перестают влиять на продажи. Хочется того или нет, в 2024 году застройщикам придется искать новые механизмы стимулирования спроса. К такому выводу приходят эксперты, рассуждая об итогах 2023 года и прогнозах на новый сезон.

Результаты превзошли ожидания

Под занавес 2023 года в Москве состоялась целая серия встреч специалистов строительства и экспертов, связанных с недвижимостью и ее продажами. Если резюмировать дискуссии, большинство участников согласились с утверждением, что итоги минувшего года превзошли ожидания. Девелоперы выполнили свои планы по продажам уже к концу осени, а декабрь позволил, как минимум, сравняться по итогам со стабильным 2021 годом.

"Если посмотреть на валовую выручку 2023 года, то очень вероятно, что в результате мы получим очередной рекорд. Предыдущий был в 2021 году, - утверждает директор цифровой системы анализа рынка новостроек bnMAP.pro Сергей Лобжанидзе. - С этого времени объем поглощения площади скорректировался в меньшую сторону, но условия ценообразования нивелировали эту тенденцию".

По его словам, 2021 год после пандемии собрал больше всего валовой выручки, однако уже следующий год был более сложным - с двумя явными торможениями в апреле и октябре. В минувшем году, начиная с мая, стартовало плавное увеличение объема поглощения. При этом похожим образом вели себя тренды во всех основных агломерациях.

Москва, например, явно обогнала всех и по объемам валовой выручки, и по площадям лотов, особенно прибавила в августе и сентябре. Октябрь несколько снизил показатели относительно сентября (на10%), ноябрь оказаться более удачным, а в декабрела сработает концепция "купи-что-нибудь-в-последний-раз-в-году". В данном случае это квартира по особым условиям ипотеки.

"В конце декабря стартовали новые условия по льготной ипотеке с повышением первоначального взноса до 30%, относительно прежних условий рост затрат заемщика вырастет на треть, - считает эксперт. - Вполне вероятно, что из-за этого мы поймаем увеличение активности в декабре и некоторое снижение объемов оборота в 2024 году".

По словам главного коммерческого директора ГК Кортрос Дмитрия Железнова, всплеск спроса в 2023 году начался летом, а пиковым с точки зрения продаж был сентябрь. Спрос продолжал оставаться на высоком уровне до конца года, хотя период с октября по декабрь до цифр сентября не дотянул.

"Общаясь с коллегами, мы отметили, что планы на 2023 год были закрыты у всех уже в середине ноября, так что вторая половина года прошла с вау-эффектом, - подчеркнула директор по продажам GloraX. Татьяна Халилова. - Благодаря различным событиям у нас были возможности подтягивать спрос. И на 2024 год мы смотрим, как на вызов, который будет однозначно нами осилен. Мы не сдвигаем старты продаж проектов".

По словам директора по продажам ФК "Этажи" Сергея Зайцева, несмотря на то, что в целом в продажах недвижимости, начиная с августа-сентября, отмечается нисходящий тренд, рынок держится за счет новостроек, где рост с мая продолжился до конца года.

"Если подвести итоги, то год стал рекордным для всех игроков, - уверен он. - Огромный объем сделок на вторичном рынке, самый высокий прирост показали новостройки, продолжает расти и неплохо себя чувствует загородная и коммерческая недвижимость".

Квартиры становятся меньше, а квадратный метр дороже

Между тем, не все тренды ушедшего года выглядят позитивными. В частности, с точки зрения квартирографии и квадратуры продаваемых помещений условия для потребителей, скорее, ухудшаются. По словам директора консалтингового агентства GMK Сергея Разуваева, основной спрос во всех регионах сосредоточен в сегменте от 30 до 60 кв. м, и, вероятнее всего, по итогам года общая площадь продаваемого жилья будет составлять в среднем менее 50 кв. м.

"Очевидный тренд - квартиры становятся меньше, стоимость квадратного метра растет, девелоперы становятся богаче, а люди менее счастливыми, потому что в маленьких квартирах развивать разумные сценарии жизни сложно, - считает эксперт. - Этот тренд устойчивый и будет длиться многие годы. К сожалению, ни одна из государственных программ поддержки не учитывает ни квадратуру квартир, ни квартирографию домов".

По его данным, в России очень популярны однокомнатные квартиры и студии - 52% продаж, двухкомнатные квартиры продавались в 33% случаев, трехкомнатные в 13%. При этом классическая квартирография комфорта класса составляет 40-40-20%. "То есть Россия живет в эконом-классе", - резюмирует аналитик. В Москве квартирография более приближена к комфорт-классу - 40-35-17%, но трехкомнатные квартиры начинаются с 55 кв. м, то есть комнат много, но площадь от этого не увеличивается. В Санкт-Петербурге перекос в сторону однокомнатных квартир, в Екатеринбурге формат более приближен к стандарт-классу.

Резкое снижение средней площади лота в сделке зафиксировали и в bnMAP.pro. В частности, в Москве в начале года она составляла 48,8 кв. м, в течение года вырастала до 49, 4 кв. м, но уже в сентябре составляла 47,9 кв. м.

"Для Москвы - это достаточно небывалое событие, потому что столица даже в ковидный 2020 год и позже показывала взвешенную квартирографию, - говорит Сергей Лобджанидзе. - Еще в 2021 году средняя площадь лота составляла 62-63 кв. м, в 2022 году - 55 кв. м. Получается, что квартирография в большей степени сейчас формируется однокомнатными квартирами и студиями".

В Московской области аналитики также фиксируют снижение средней площади квартиры с 41, 9 до 40,7 кв. м. В Санкт-Петербурге - с 44 до 40,8 кв. м. При этом и средняя цена лота в сделке, и средний бюджет сделки везде постоянно рос. Например, в Москве средняя цена за 3 квартала выросла с 298 до 354 тыс. руб. за кв. м, а средний бюджет с 14,5 до 16,9 млн руб. "При этом нельзя сказать, что платежеспособный спрос исчерпывается. В 2017 году средняя площадь сделки была выше, но средний бюджет ниже, сегодня мы сталкиваемся с тем, что пришли новые покупатели, которые берут что-то более компактное", - считает он.

Интересный пример в этой связи привела коммерческий директор компании ASTERUS Вера Стефан. В одном из своих ЖК в третьей очереди, которая выйдет в конце 2025 года, застройщик сократил на 10% среднюю площадь лота по сравнению с квартирами второй очереди, которая уже начинает реализацию.

"В результате мы увидели, что продажи второй очереди останавливаются, а покупатель идет в третью. Там мы повышаем цены, забираем весь ликвидный ассортимент, но продажи не останавливаются, - рассказала она. - Сегодня средняя цена квадратного метра в третьей очереди уже равна средней цене второй, потому что в первом случае стоимость лота все равно получается дешевле".

По данным Сергея Разуваева, в крупных городах средняя стоимость кв. м в среднем выросла на 10%: в Екатеринбурге чуть выше (13%), чем в Москве (9%) и Санкт-Петербурге (8,6%). В Москве и Санкт-Петербурге дорожает практически все за исключением студий. "В целом рост стоимости жилья покрывает официальную инфляцию, но не покрывает реальную. То есть вложения в недвижимость нельзя назвать очень уж доходными, год этого не показал", - подчеркнул он.

Сергей Зайцев связывает сохраняющийся рост цен с ажиотажем вокруг видоизменений в льготной ипотеке. По его словам, цены предложения на вторичную недвижимость в ноябре приросли на 1%, а цены реальных сделок - более чем на 1,5%. В октябре было небольшое снижение, но тренд не сохранился. При этом люди приходят на вторичный рынок, но не могут там выбрать себе жилье из-за низкой базы предложения, переориентируются на новостройки, которые в результате растут еще больше.

Ипотека тоже побила рекорды

По данным аналитического агентства Frank RG объем выдач ипотеки в РФ по итогам 2023 года на 62% превысил результат 2022 года, достигнув 7,9 трлн рублей. Объем ипотечных денег на рынке огромный, то есть кредиты являются основным фактором поддержания объемов продаж. При этом доля ипотеки с господдержкой в общем объеме выдачи на июнь 2023 года составляла 37%, в конце года может достичь 70-80%, а в целом по году 50-60%. "Это абсолютно нерыночная история, рынок основательно дисбалансирован, - считает Сергей Разуваев. - Если, не дай бог, льготная ипотека уйдет, то мы будем иметь серьезные проблемы".

По словам Веры Стефан, если взять квартиру в 20 млн руб. в ипотеку с первоначальным взносом 15% сроком на 30 лет, то в январе клиент платил бы ежемесячно 154 тыс. руб., а в октябре уже 242 тыс. руб., рост составил 57%. По данным на март 2023 года, 57% клиентов тратили на обслуживание кредита более 50% дохода, сегодня при ставке в 15% такая доля приближается к 80%.

Сергей Лобджанидзе подтверждает, что доля ипотеки в сделках везде выросла. В Москве она составила почти 75%, тогда как в 2022 году показатель равнялся 66%. В границах Новой Москвы, где сосредоточен основной рынок комфорт-класса столицы, доля ипотеки вообще составляет 88-90%. В регионах-миллионниках значения приближаются к 90%: Московская область - 83%, Санкт-Петербург - 84%, Ленинградская область - 85%. "Очень скоро мы подойдем к пределам роста доли ипотеки в структуре сделок", - считает эксперт.

По словам специалиста компании "Ход-консалтинг" (сервис bnMAP.pro по Екатеринбургу и Свердловской области) Анны Мезенцевой, за 3,5 года действия льготных ипотечных программ задолженность по кредитам под залог ДДУ выросла в 2,7 раза, на готовое жилье - в 2,1 раза. Средний срок кредита - в 1,4 раза - до 26 лет под залог ДДУ и до 25 лет под готовое жилье.

"Если раньше были нормой ипотечные продукт на 10-15 лет, то сейчас в целях создания комфортного ежемесячного платежа мы увидели массовые выдачи ипотеки на 30 лет, - подчеркнула она. - В Екатеринбурге 80% всех сделок в новостройках приходятся на ипотечные, и 48% этого объема приходится на ипотеку на 30 лет".

По данным эксперта, сумма кредита выросла практически в два раза до 5 млн руб. под залог ДДУ и 4 млн руб. под готовое жилье. Раньше 70% ипотеки приходилось на сделки на вторичном рынке, в этом году их объем уменьшился до 50%. Анна Мезенцева считает данный тренд не очень хорошим, потому что без продаж вторичного жилья реализация новостроек будет идти медленнее.

Рост цен на кв. м за 3,5 года по некоторым территориям фиксируется почти в два раза. В Москве он составил 88%, в Санкт-Петербурге - 92%, в Екатеринбурге - 67%. "Несмотря на другие факторы без льготной ипотеки мы бы не получили такой разгон, - утверждает специалист. - При этом объем строительства вырос лишь на 15% с 90 до 105 млн кв. м".

Льготная ипотека поляризовала ситуацию на рынках первичного и вторичного жилья. Впервые достигнута разница в ипотечных ставках в 10 п.п. На текущий момент ставка на вторичном рынке составляет 16-18%, льготной ипотеки - 8%, семейной - 6%, и пока нет предпосылок для сокращения этого разрыва.

Гипертрофированной стала и разница в стоимости кв. м. Если еще в 2017 году квартира на котловане стоила дешевле вторичного жилья, то теперь этот тренд поменялся. Сегодня разница составляет около 40% в пользу первичного жилья. "Это результат непоследовательной политики. Вопрос заключается в том, как будет сокращаться этот разрыв, готового решения сейчас нет, - считает Анна Мезенцева. - Кому-то будет больно, вопрос кому и как долго".

Что год текущий нам готовит?

Рассуждая о перспективах наступившего года, большинство экспертов выражают обеспокоенность в связи с изменившимися в конце года условиями предоставления льготной ипотеки.

"Для нас наиболее беспокоящая история - это лимит в 6 млн руб., которые дадут сложности и при реализации комбо-ипотеки, - говорит Татьяна Халилова. - Размер переплаты по ней для нас является загадкой, пока мы видим увеличение ежемесячного платежа на 20%, и это очень много. Программа получается сложной, потому что вырос еще и первоначальный взнос".

Дмитрий Железнов, между тем, считает, что последствия изменений не будут критическими. Рост первоначального взноса до 30% коснется только льготной ипотеки, семейная при этом не затронута. Соотношение долей в последние месяцы между этими двумя продуктами составляет 70 на 30% в пользу семейной ипотеки. Эксперт считает, что повышение первоначального взноса заставит часть клиентов перенести сделки на более поздний период. Но поскольку доля покупателей, которые пользуются льготной ипотекой, занимает менее половины, то общее падение он оценивает в 10-15%.

"Льготные программы в каком-то виде сохранятся и после июля 2024 года, а их ужесточение может чуть откатиться назад в марте-апреле. Мы полагаем, что ключевая ставка в феврале-марте может начать движение вниз до 12-14% по году, - уверен спикер. - Предпосылок для стремительного роста стоимости квадратного метра мы не видим. Себестоимость строительства растет, но не столь активно и без скачков, которые были несколько лет назад. Мы прогнозируем, что в течение года "квадрат" вырастет на 10-15%, но при этом застройщики будут реализовывать скидки, которые и сегодня периодически доходят до 20%".

Ряд "неочевидных" трендов 2024 года отметил Сергей Разуваев. Он считает, например, что у девелоперов выработался иммунитет на стресс. Застройщики понимают, что за счет проектного финансирования они переживут фактически любые сложности на рынке, и заходят на новые проекты не с меньшей агрессивностью, чем раньше. Второй тренд заключается в том, что девелоперу важно продать продукт не столько потребителю, сколько банку.

"У нас не очень хороший продукт потому, что банк, прежде всего, интересуют ковенанты, а не комфортность проживания, - уверен эксперт. - К сожалению, жилья эконом формата, малых габаритов, с высокой плотностью и прочими атрибутивами, которые делают жизнь потребителя менее комфортной, будет строиться больше".

Кроме того, гарантом продаж перестает быть и честное имя девелопера. Многолетняя репутация девальвирована, потому что из-за проектного финансирования потребитель чувствует себя абсолютно защищенным.

"Все это ведет к тому, что побеждает не лучший продукт, а победивший продукт становится лучшим, - продолжает Сергей Разуваев. - Есть компании, которые активно растут, строя дома не самого лучшего качества. Потребитель же считает такой продукт эталонным, потому что компания активно растет. Это приводит к снижению потребительского запроса.

Аналитик также уверен, что агентская панель и ипотека - больше не будут драйверами продаж, а становятся просто "гигиеническим фактором". Сделки с ипотекой достигают 85-90%, поэтому усилить продажи за их счет уже невозможно. Девелоперы будут вынуждены искать новые стимулы.

С ним согласны представители девелопмента. По мнению Дмитрия Железнова, на рынок могут вернуться программы длительных рассрочек и отсрочек, когда клиент платит первоначальный взнос при подписании сделки, а остаток ближе к вводу.

"Мы будем применять рассрочки, субсидирования выкупных квартир (трейд-ин) и другие инструменты, которые позволят нам дождаться возможности рефинансирования ипотеки и привлечения клиентов, которые не готовы сейчас приобретать недвижимость без господдержки, - поделилась ожиданиями Татьяна Халилова. - Скорее всего, мы докрутим историю субсидирования за счет проектного финансирования, по этому вопросу идут переговоры с банками".

Со сдержанным оптимизмом смотрит в будущее и Сергей Зайцев. По его мнению, фундаментальный спрос на недвижимость в стране остается, и он поддержан и демографией: на рынок выходят люди, рожденные в 2000-х годах. Кроме того, ипотечный клиент молодеет. Если пять лет назад ипотеку брали в основном люди возрастом от 30 до 40 лет, то сегодня большому количеству заемщиков едва исполнилось 25 лет. Нельзя забывать и о том, что строительный бум в СССР приходился на период 1950-1990 гг. Сегодня построенный тогда жилой фонд требует замены.

"Устаревание жилого фонда продолжается, плюс не уходит вопрос улучшения жилищных условий, потому что люди напокупали однушек в 30-35 кв. м. Если не брать покупательскую способность, спрос на новую недвижимость у населения есть. Весь вопрос заключается в том, как его реализовать", - резюмировал эксперт.

Евгений Горчаков

При подготовке текста использованы материалы выступлений с пресс-конференции "Итоги года с REPA ", мероприятия "ГУД-диалог. Контрастный рынок жилья, Взгляд аналитика" и круглого стола "Что ждет рынок новостроек в 2024 году" (Все о стройке)

https://ardexpert.ru/article/26444