Ставки выросли, господа. Как менялись цены на жилье в Перми, и что будет дальше?
27.12.2023
За последние 10 лет цена за квадратный метр жилья в Пермском крае выросла в два раза. Резкий рост начался в 2021 году, аналитики отмечали, что причиной его стало повышение спроса, который вырос из-за снижения ставок и льготной ипотеки под 6,5%.
После того, как подешевела ипотека и упала доходность банковских вкладов, копить стало совершенно невыгодно - надо было покупать, и как можно скорее, потому что так же резко росли и цены на жилье. Произошла, по словам экспертов, досрочная реализация спроса на недвижимость: те, кто планировал купить квартиру в перспективе нескольких лет, побежали ее покупать.
С тех пор специалисты предсказывают, что цена на недвижимость упадет. Ведь выросла она невероятно резко.
Какое-то понижение цены происходит в 2023 году, но конечным покупателям оно пока не очень заметно
По словам руководителя агентства недвижимости "Твой дом" Дмитрия Клементьева, обстановка рабочая, и на рынке продажи вторичного жилья основные "страсти" поутихли. Понижение цены на недвижимость уже началось, но оно пока не явное, так как многие продавцы продолжают упорно держать цену по разным причинам (чаще всего это непринятие того, что рынок может пойти на снижение, продавцам такой расклад не нравится), рассказал Дмитрий Клементьев.
Цена подбирается к 200 тыс. рублей за кв. м
Средняя стоимость квадратного метра в новостройках зависит от локации и метража, хотя в спальных районах цена на базовые однушки уже превышает 150 тыс. рублей за кв. м и уверенно движется к 200 тыс. рублей за кв. метр. Квадратный метр в больших квартирах пока стоит дешевле - в районе 120-130 тыс. рублей.
По словам Дмитрия Клементьева, процентные ставки по ипотеке по сравнению с 2022 годом, естественно, выросли. Особенно по результатам двух последних заседаний Центробанка РФ. На вторичном рынке ставки в диапазоне 16-18% годовых. По программам с господдержкой еще можно найти ставку от 5% ("IT-ипотека") и 6% ("Семейная").
Спрос стабилен, хоть и снизился
По объему предложений на рынке недвижимости к концу года пока сложно делать выводы. по предварительной оценке, на вторичном рынке объем предложений стал снижаться, на первичном рынке он пока остается прежним. Спрос на вторичном рынке, естественно, становится ниже, это связано, в первую очередь, с выросшими процентными ставками по ипотеке.
"Основными покупателями остаются те клиенты, которые на руках имеют ранее одобренные решения банков с чуть более низкими ставками (до последнего декабрьского повышения ключевой)", - объяснил Дмитрий Клементьев. Пока, отмечает эксперт, не стихает спрос на рынке новостроек, так как многие покупатели "запрыгивают в последние вагоны" ипотеки с господдержкой.
Спрос на вторичке снижается, на первичном рынке пока не утихает. По крайней мере, пока работают программы с господдержкой
Генеральный директор КОРТРОС-Пермь Анатолий Маховиков называет ситуацию на рынке жилой недвижимости в Перми стабильной. "Есть стабильный спрос, дома, которые сдаются, находят своих покупателей. Одним из факторов стабильного спроса, остается льготная ипотека (и все застройщики надеются на ее продление), а также ставки по данному виду кредита в целом. Пока банки не спешат их пересматривать, но, надо понимать, что все будет зависеть от ключевой ставки", - объясняет Анатолий Маховиков.
В ПЗСП отмечают, что изменение ключевой ставки Центробанка отразилось как на ставках по проектному финансированию, так и на первоначальном взносе, который клиенты должны внести при покупке жилья в ипотеку. Если кредитный договор не был подписан до 23 декабря 2023 года, первоначальный взнос и сумма кредита по всем одобренным заявкам будут пересмотрены: первый взнос вырастет с 20,1 до 30,1%, сумма кредита до 6 млн рублей.
Инвестиции в недвижимость
Ажиотаж, связанный с инвестированием в недвижимость после начала СВО Дмитрий Клементьев называет отчасти паникерским.
"Многие "инвесторы" (возьму их в кавычки) даже проиграли, так как цена по некоторым проектам не выросла. Просто заморозили деньги в бетоне. Сейчас, тоже на мой субъективный взгляд, может быть похожая ситуация. На панике закинут деньги (да еще и с ипотечным плечом) в объекты с сомнительной ликвидностью и потом будут выходить "со скрипом", - объясняет Дмитрий Клементьев.
Эксперты ожидают снижение ставок по ипотеке, но в какие сроки и насколько - сложно предсказать. Очень много разнонаправленных факторов, в том числе внешних. Вообще, по словам Дмитрия Клементьева, сейчас сложно что-то прогнозировать, потому что "во время экономической турбулентности проще раскинуть карты Таро или пригласить нумеролога".
По словам Анатолия Маховикова, сохраняется ситуация, когда люди готовы не только приобретать жилье для себя, но и рассматривают недвижимость как инвестицию. "Полагаю, что здесь немаловажную роль сыграли эскроу-счета - сегодня вложение денег в новостройку не выглядит как рискованная инвестиция", - поясняет эксперт. По словам Анатолия Маховикова, прогнозы делать дело не очень благодарное, но они рассчитывают на устойчивый спрос на недвижимость в будущем.
Предпосылок к существенному снижению цены на недвижимость нет, а делать прогнозы в условиях турбулентости - дело неблагодарное
По словам генерального директора "Стройпанелькомплекта" Виктора Суетина, застройщики ориентируются по ситуации - растет стоимость денег, стоимость материалов, соответственно снижается рентабельность объектов, при этом ставки кредитования растут. Повышаются ипотечные ставки и первоначальный взнос - это влияет на спрос, а точнее на покупательскую способность. Кроме этого, сегодня обсуждается повышение социального взноса для застройщиков, что также окажет влияние на себестоимость, особенно с учетом того, что платеж делается до начала выхода в стройку.
" В целом застройщики сейчас более осторожны в планировании, анализируют ситуацию, максимально нивелируют риски. Очевидно, что при таких данных есть вероятность меньшего вывода новых проектов на рынок - этот фактор всегда проявляется в периоды каких-либо экономических изменений ", - резюмирует эксперт.